Hậu quy hoạch thủ đô, thị trường BĐS vẫn nguội lạnh

Quy hoạch chung xây dựng Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050 vừa được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt có tác động không nhỏ tới thị trường bất động sản khu vực này. Tuy nhiên, để thị trường ấm lên không thể trong một sớm, một chiều…

Câu chuyện quy hoạch Thủ đô năm ngoái, chỉ cần vài thông tin ban đầu được công bố, ngay lập tức đã tạo thành những cơn sốt đất như hiện tượng Ba Vì, tiếp sau đó là Sóc Sơn hay Đông Anh. Đầu tư theo tâm lý đám đông, không ít người đã phải ngậm quả đắng khi mắc kẹt hàng chục lô đất với giá cao. Cũng chính vì thế mà nhiều nhà đầu tư không còn hồ hởi "đi tắt đón đầu" với quy hoạch năm nay.

Đến thời điểm này, giá đất nền tại nhiều dự án bất động sản (BĐS) được coi là "hot" nhất năm ngoái như Hoài Đức, Vân Canh, An Khánh… rớt giá mạnh. Điển hình như đất Kim Chung - Di Trạch từ mức 55 - 60 triệu đồng/m2 đã giảm tới gần 20 triệu đồng/m2 chỉ trong vòng một tháng rưỡi; dự án Vân Canh chào 47 triệu đồng/m2 thì nay giảm xuống còn khoảng 40 triệu đồng/m2. Một số khu vực khác như Geleximco, Bắc An Khánh, Nam An Khánh giá khoảng 36 - 40 triệu đồng/m2. Tại Văn Phú, cách đây một tháng vẫn chào tới 68 - 70 triệu đồng/m2, nay chỉ còn khoảng 54 triệu đồng/m2, nhưng cũng không có người hỏi mua.

Ông Đỗ Quang Huy, Phó phòng kinh doanh Sàn giao dịch BĐS Hapulico cho rằng, tình hình thực tế cho thấy, tỷ lệ lấp đầy của rất nhiều khu đô thị tại các quận, huyện mới rất thấp. Điển hình như khu vực Mê Linh, nơi có rất nhiều dự án mọc lên, có dự án đã hoàn thành cả năm nay, nhưng chưa có người ở. Thậm chí, cả những dự án đắc địa trên đại lộ Thăng Long cũng có chung tình trạng này. Sau quy hoạch, Thủ đô sẽ có một quỹ đất khổng lồ, chính vì thế tình trạng sốt đất như tại Đông Anh, Ba Vì... thời gian qua sẽ khó xảy ra, bởi các khu đô thị vệ tinh sẽ có tầm nhìn rất dài (30 năm).

Theo ông Đặng Hùng Võ, cố vấn cấp cao của Bộ Tài nguyên và Môi trường, quy hoạch Thủ đô là một quy hoạch tổng thể lâu dài, trong thời gian trước mắt, thị trường BĐS không có tác động nhiều. Ông Võ cho rằng, trong tương lai, giá BĐS sẽ giảm, về mức phù hợp với thu nhập của người lao động. Thời gian để giá BĐS xuống mức hợp lý có thể trong vòng 15 năm, cũng có thể 30 năm hay 50 năm.

Đồng quan điểm này, ông Phạm Đức Hiển, chuyên gia phân tích đầu tư tài chính cũng cho rằng, thị trường BĐS ấm lên ngay sau khi có quy hoạch là điều khó có thể xảy ra trong bối cảnh thắt chặt dòng vốn vào BĐS như hiện nay.

Ông Hiển phân tích, quy hoạch Thủ đô Hà Nội sẽ giãn dân theo các đô thị vệ tinh và định hướng xây dựng cơ sở hạ tầng, hệ thống giao thông kết nối với trung tâm Thành phố. Chính vì thế, về tương lai, đất nội đô giảm, đất ngoại thành giá rẻ sẽ thu hút người mua. Trước đây, việc phát triển BĐS gắn liền với mở đường, còn giờ sẽ phát triển theo kiểu mở đô thị vệ tinh xây dựng đường kết nối vùng. Như vậy, giao thông thuận tiện hơn, giá BĐS khu vực nội đô trong tương lai sẽ giảm.

"Quy hoạch Hà Nội đã được thông qua, nhưng lượng khách hàng, nhà đầu tư đến tìm hiểu thông tin, mua bán đất đai tại các khu vực mới của Hà Nội cũng không nhiều, chứng tỏ giới đầu tư cũng không mấy kỳ vọng vào sự đột biến của thị trường thời hậu quy hoạch. Sớm nhất cũng phải 3 - 5 năm nữa, bản quy hoạch mới có thể tác động đến những hành vi của giới đầu tư trên thị trường", đại diện sàn giao dịch BĐS Hadico nhìn nhận.

Bài toán vẫn là vốn

Tác động của quy hoạch sẽ là lâu dài. Trong giai đoạn hiện nay, để thị trường có những tín hiệu tích cực, bài toán về vốn vẫn là yếu tố quan trọng. Ông Trần Xuân Lượng, Giám đốc Sàn giao dịch BĐS hàng không Thăng Long cho rằng: "Quy hoạch Thủ đô chỉ giúp 'thanh nhiệt' thị trường, giúp các nhà đầu tư đi đúng hướng hơn. Để hóa giải sự đìu hiu của thị trường BĐS hiện nay, điều quan trọng là nguồn tài chính, tín dụng". Nếu Ngân hàng Nhà nước vẫn kiên định với chủ trương siết tín dụng phi sản xuất về 16% vào cuối năm nay, giá BĐS sẽ giảm tiếp.

Ông Lê Quốc Hưng, Giám đốc CTCP Phát triển đô thị Việt Nam (Vinacity) nhận định, khi quy hoạch được duyệt thì những người có nhu cầu mua, đầu tư BĐS sẽ yên tâm hơn để lựa chọn những BĐS đảm bảo về mặt quy hoạch, pháp lý. Tiếp đến cơ hội để họ lựa chọn những sản phẩm BĐS sẽ đa dạng và hiệu quả hơn, từ đó khiến thị trường có những dấu hiệu tích cực, đặc biệt là những người có nhu cầu mua BĐS để ở. Trước mắt, quy hoạch thu đô mới chưa có tác động nhiều đến thị trường BĐS.

(Đầu tư Chứng khoán điện tử)